В период, когда цены на жилье стремительно падают, традиционно растет интерес покупателей к самым дешевым квартирам. Одновременно активизируются и квартирные мошенники, которые завлекают доверчивых граждан предложением с заведомо низкими ценами. Специалисты рынка недвижимости констатируют, что желание купить очень дешевое жилье часто затмевает здравый смысл, и покупатели, не обращая внимания на "мелочи", обязательно сопровождающие действия мошенников, в результате остаются или без денег и квартиры, или же приобретают проблемное жилье. Какие же сегодня используются схемы мошенничества на рынке купли-продажи вторичного жилья?
Способ первый: фальшивка
Способ заключается в использовании фальшивых документов и распространен среди заезжих в столицу граждан. Мошенники, как правило, снимают квартиру на длительный срок и оплачивают аренду на несколько месяцев вперед. Выбирают самые неприглядные квартиры, которые можно предложить по бросовой смешной цене, а также квартиры, хозяева которых отправляются в отпуск или живут в селе.
Данный способ имеет множество вариаций. Одна из самых распространенных заключается в подделке паспорта владельца, после чего официальным образом получаются документы на продажу (или подделываются при помощи современной компьютерной техники) и квартира продается. Мошенники легко могут демонстрировать жилплощадь, поскольку в ней проживают, а после совершения сделки купли-продажи отбывают на родину. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков.
По словам старшего юриста юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры" Натальи Доценко-Белоус, еще чаще, чем паспорта, мошенники подделывают генеральную доверенность на право распоряжаться недвижимостью и на ее основе опять-таки получают копии всех документов. "В столице чистый нотариальный бланк очень дорогой, но есть доверенности из больниц, сельских советов, тюрем, командиров воинских частей. Поэтому опытные специалисты вообще не советуют связываться с квартирами, продающимися по генеральным доверенностям", - говорит Наталья Доценко-Белоус.
По словам специалистов, часто в таких сделках участвуют и работники ЖЭКов, БТИ и др., однако доказать это впоследствии невозможно. Участь новоиспеченных покупателей в таких случаях весьма незавидна: как правило, они остаются и без денег, и без квартиры.
Способ второй: расторжение
В случае подобного мошенничества преступные намерения реализуют не третьи лица, а сам хозяин недвижимости, который после заключения сделки купли-продажи может подать в суд, чтобы признать ее недействительной. Причин, по которым сделка может быть признана недействительной, достаточно. Это и неучет интересов детей при прежней приватизации квартиры, и отсутствие места, куда может быть выписан бывший хозяин жилья (по закону его нельзя выписать "в никуда"), и другие "законные" способы, когда бывший хозяин или третья сторона (дети, родственники) могут расторгнуть договор купли-продажи.
Это позволяет мошеннику-хозяину получить хорошую прибыль, если в сумме договора стоит заниженная балансовая стоимость проданного им жилья, что очень часто практикуется для уклонения от налогов. Согласно решению суда, бывший (восстановленный в правах) хозяин будет обязан вернуть покупателю только указанную в договоре сумму, а если он успел ее растратить, то ему будет присуждено выплачивать ее из зарплаты несколько десятков лет.
Способ третий: квартира с соседом
Многие покупатели при приобретении дешевых квадратных метров не учитывают, что за самые смешные на рынке суммы часто продаются "проблемные" квартиры. Помимо жилья, имеющего в прошлом плохую судьбу (случаи самоубийств, убийств, пожаров), уделяя больше внимания дешевизне жилья, а не юридическим документам, можно получить квартиру с многочисленными соседями, имеющими такое же право проживать на этих квадратных метрах, как и вы.
По словам Натальи Доценко-Белоус, полное право собственности на жилье подразумевает право владеть им, пользоваться и распоряжаться. Но существуют и ограниченные права на жилье, а именно - право только пользоваться и проживать без возможности владеть и распоряжаться. Например, если человек купил квартиру, а потом женился и прописал туда жену, то она будет обладать именно ограниченным правом собственности на жилье, то есть как третье лицо не будет значиться в договоре. Но и при новых хозяевах такое третье лицо имеет полное законное право проживать в квартире.
Аналогично обстоит дело и с выписанными по суду в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание. За согласие такого третьего лица выписаться вам придется выложить еще немалую сумму денег. Для того чтобы этого избежать, необходимо вместе с продавцом недвижимости (собственником квартиры) посетить РЭУ, ЖЭК или кооператив и получить там справку о составе жильцов вашей будущей квартиры с детальной расшифровкой по годам, кто, когда и в связи с чем был выписан и прописан.
Способ четвертый: двойные продажи
Этот способ основывается на сложностях с поиском бывшего владельца квартиры, который имеет возможность сразу же покинуть город или страну. Часто приезжие из близкого и дальнего зарубежья специально приобретают в украинской столице жилье с целью продать его таким образом. Владелец жилья в этом случае якобы теряет документы на квартиру и получает их дубликат. Таким образом, у него на руках оказывается два полных комплекта документов, необходимых для продажи жилья. Иногда при наличии времени и связей можно получить и три таких комплекта. Одновременно или с 15-20-минутным интервалом в разных нотариальных конторах оформляется сразу несколько договоров купли-продажи одной и той же квартиры, а уже через час бывший владелец покидает город. Как минимум один из новых владельцев оказывается без денег и без квартиры - обычно счастливым собственником останется тот, кто первым зарегистрирует сделку в Регистрационной палате.
Способ пятый: недоплата
По словам юристов, этот прием часто применяют бывшие квартиранты, приобретающие у хозяев ранее арендуемую ими привычную квартиру и не имеющие достаточной суммы на ее покупку. В этом случае продавец часто доверяет и хорошо знает покупателей, что и позволяет им мошенничать. Покупатель приглашает продавца к "своему" нотариусу, где в последний момент выясняется, что покупателю не хватает 10-20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но, как и следовало ожидать, не привозят никогда - ведь на основании доверия продавец расписывается в нотариальной конторе в договоре о том, что получил всю сумму целиком.
По словам опытных риелторов, похожий откровенный "кидок" на деньги встречается и при более крупных, чем 10-20%, размерах, но применяется редко. В этом случае при расчете после многочисленных пересчетов уплаченной суммы аферисты в конце процесса подсовывают продавцу так называемую "куклу" из газетной бумаги вместо денег.
Способ шестой: посреднический
Иногда для получения дохода мошенническим путем преступники организовывают "лжеагентства недвижимости" или "фирмы-однодневки", которые создаются для заключения одного единственного договора, потом исчезают и снова появляются, но уже в новом месте. В этом случае покупателям, настроенным на покупку недорогой квартиры в период резкого снижения цен на недвижимость, через газеты бесплатных объявлений рекламируют свою контору как агентство, торгующее самыми дешевыми квартирами. Небольшой офис таких предприятий расположен, как правило, в обычных квартирах. Посетившему его покупателю предлагают супервыгодный и очень дешевый вариант, но одновременно и очень срочный: хозяин квартиры через неделю-две должен улетать за рубеж на ПМЖ, поэтому задаток нужен сразу - 50% от суммы договора. После подписания договора и передачи "маклерам" денег на следующее утро от фирмы не остается и следа.
Сопутствующие неприятности: договорные
Часто мошенники не оставляют покупателя без квартиры и денег, а причиняют ему прочие весьма денежно-растратные неприятности, используя для этого сам договор купли-продажи жилья, в котором, как известно, устанавливаются все расходы при покупке квартиры. В процессе подписания договора недобросовестный владелец квартиры заговаривает покупателю зубы, повествуя о том, какой хороший район, какой сделан ремонт и т. п. В результате покупатель может упустить пункты, написанные мелким шрифтом, в частности о том, что, кроме стоимости квартиры, ему придется заплатить N процентов от стоимости за оформление договора. Поэтому юристы советуют покупателям просить продавца дать договор на несколько дней, чтобы внимательно с ним ознакомиться в спокойной обстановке.
Сопутствующие неприятности: разбой
Люди редко прогнозируют, с какими сопутствующими неприятностями они могут столкнуться при продаже, рекламе и демонстрации своей квартиры. По словам опытных риелторов, грабители и разбойники также используют различные "квартирные схемы". Так, например, они приезжают с просмотрами на продающиеся рекламируемые квартиры и выбирают те, хозяева которых - одинокие люди и не собираются приобретать себе взамен другое жилье (такие подробности выясняются в ходе просмотров). Они выражают желание приобрести эту недвижимость, но сожалеют, что по ряду причин прямо сейчас это сделать не могут - мол, депозит в банке возвращается через знакомых и обещан с недели на неделю. Потом эти люди периодически осведомляются у хозяина, не продана ли квартира и продолжают выражать готовность ее купить. Когда хозяин находит реального покупателя, "мнимый" потенциальный покупатель соглашается на то, чтобы она была продана не ему - мол, депозит в банке так и не вернули. Однако через некоторое время после совершения сделки бывший хозяин, имеющий на руках крупную сумму денег, рискует подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству и т. п.
Грабежам и нападениям рискуют подвергнуться и собственники элитной недвижимости, которая часто демонстрируется без заранее вывезенной мебели и ценностей продавцов. Осмотрев квартиру, в которой есть много ценного, на следующий день "лжепокупатели" возвращаются к хозяину (например, за забытой папкой) и грабят его.
Источник: Михаил ОРЛОВ (Мир Квартир, № 11, 23-29 марта 2009)
