ПОВОД
Похоже, страшный сон должника банка начинает становиться реальностью. Все чаще в прессе мелькают сообщения о том, что банки в связи с невозвратом кредитов начали отбирать заложенное недвижимое имущество должников. А на сайтах отдельных крупных банков уже появляются предложения о продаже недвижимости по бросовым ценам. Рассмотрим, какие способы лишить должника заложенной недвижимости предусмотрены законом, и какие шансы ее сохранить остаются у должника, если шансов выплатить долг уже нет.
ФАБУЛА
У банка есть три способа взыскать выданный кредит, возврат которого обеспечен недвижимым имуществом: попытаться сделать это на основе заключенного ипотечного договора непосредственно; обратиться к нотариусу за совершением исполнительной надписи о взыскании задолженности, а затем - в государственную исполнительную службу за взысканием; инициировать судебный процесс по возврату долга с последующим привлечением государственного исполнителя для исполнения решения суда.
Ипотечная оговорка
Ипотека представляет собой залог недвижимости, из стоимости которой принудительно возвращается вся сумма кредита, если должник сам добровольно его не погасит. Согласно Закону Украины "Об ипотеке", договор ипотеки может содержать оговорку, предусматривающую, каким именно способом ипотекодержатель (банк) будет взыскивать сумму кредита за счет недвижимости (ст. 36 Закона).
Оговорка может представлять собой положение о прямом переходе права собственности на недвижимое имущество от должника к банку, если должник не исполнит своего обязательства, или о праве банка в таком случае продать недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, третьему лицу. Эти же способы взыскания банком кредита могут излагаться и в отдельном договоре об удовлетворении требований ипотекодержателя, который может быть заключен между банком и должником по кредиту.
Однако даже если такая оговорка имеет место в вашем договоре, она вряд ли может быть осуществлена, поскольку законодательство не предусматривает механизма такого перехода прав на недвижимость. Неясно, каким образом будет осуществляться регистрация перехода права собственности к банку органами БТИ (бюро технической инвентаризации). Ведь для внесения записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество необходимо подать в БТИ документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Ипотечный договор таким документом для БТИ не является, поскольку его нет в перечне правоустанавливающих документов, прилагаемом к Временному положению о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество (утверждено приказом Минюста от 07.02.2002 № 7/5). А нет его по той причине, что в таком договоре отсутствует констатация перехода права собственности, а содержится лишь указание на подобную возможность в случае наступления определенных обстоятельств (невозврата кредита); БТИ же (как орган сугубо регистрирующий) не наделено компетенцией устанавливать в каждом конкретном случае, возвращается кредит или нет.
Оговорка о праве банка самому продать предмет ипотеки тоже таит в себе скрытые препятствия, обнаруживающиеся при попытке ее осуществить. Купля-продажа недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГК Украины). При нотариальном удостоверении договора купли-продажи, который банк обязан будет заключить при продаже предмета ипотеки, встанет тот же вопрос о документе, подтверждающем право собственности банка на недвижимость. Опять-таки ипотечный договор не может выступать таким документом, поскольку не содержит четкого и однозначного указания на то, что ипотекодержатель стал собственником предмета ипотеки.
Из сказанного выше видно, что оговорка в ипотечном договоре, какого бы вида она не была, не представляет опасности для неплательщика по кредиту. Недостатками рассмотренных оговорок "страдает" и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если он предусматривает право ипотекодержателя-банка продать от своего имени недвижимость. Однако условие о прямом переходе права собственности на предмет ипотеки, содержащееся в таком договоре, является основанием для регистрации этого договора органами БТИ в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. Впрочем, никто не может принудить должника к заключению такого договора.
Исполнительная надпись
Другое дело - исполнительная надпись нотариуса. Таковая является документом, на основании которого органы ГИС (государственной исполнительной службы) могут наложить арест на недвижимость - предмет ипотеки и принудительно реализовать его, вернув из суммы продажи кредит банку. Исполнительная надпись совершается нотариусом на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки (на оригинале этого договора) и документа, подтверждающего бесспорность задолженности должника и устанавливающего просрочку исполнения обязательства. Таково положение ст. 87 Закона Украины "О нотариате" и п. 284 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.
Сам по себе ипотечный договор не свидетельствует о наличии задолженности. Документами, подтверждающими ее, как и устанавливающими просрочку в выплате кредита, могут быть лишь документы банка. Но насколько их можно считать бесспорными, с учетом того, что они представлены лишь одной из сторон в правоотношении "кредитор - должник", остается вопросом. Впрочем, проанализировав положения утвержденного Кабинетом Министров Перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов, можно прийти к выводу о большой вероятности того, что нотариус вполне удовлетворится соответствующими банковскими документами и надпись совершит. В таком случае у должника останется лишь возможность обжаловать действия нотариуса в суде.
Судебный процесс
Из сказанного можно сделать вывод, что быстрые, а потому наиболее удобные для банка способы отобрания у должника заложенного имущества могут существенно затянуться вследствие судебного рассмотрения, если должник поставит перед собой такую цель.
Сразу обратиться в суд может и сам банк, не прибегая к другим способам. Этот путь самый надежный. Суд как раз компетентен работать именно с доказательствами, а доказательствам банка о неуплате долга владельцем недвижимости последний ничего противопоставить не сможет. Можно гадать о длительности такого судебного разбирательства, но сомневаться в исходе не стоит. При обращении ипотекодержателя в суд лишение должника принадлежащей ему недвижимости становится вопросом времени.
Здесь банк в его решимости реализовать недвижимость и получить обратно свои деньги с процентами может остановить только вопрос о несовершеннолетних. Приобретать у банка недвижимость с проживающими в ней несовершеннолетними желающих не найдется. Выселить же несовершеннолетних из квартиры суд не решится.
По этой причине банки все чаще поднимают вопрос об упрощении процедуры взыскания и отчуждении залогового имущества. Но у должников (во всяком случае, у физических лиц), есть надежда, что этот вопрос будет разрешен в их пользу. В парламенте уже зарегистрирован законопроект, предполагающий введение моратория на взыскание имущества физических лиц, которое является предметом залога или ипотечным обеспечением возвращения предоставленных кредитов.
РЕКОМЕНДАЦИИ
Если БТИ все-таки осуществит перерегистрацию недвижимости на основании ипотечной оговорки, ипотекодатель может успешно обжаловать такие действия БТИ в судебном порядке. Обжаловать в суде можно и совершение нотариусом исполнительной надписи, к примеру, на том основании, что обязательство не является бесспорным.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Так или иначе, должнику банка, нарушающему свои обязательства по возврату кредита, все-таки отвечать придется. Однако по причине того, что далеко не все способы, к которым прибегают банки для скорейшего возврата своих средств, можно признать идеальными, у должника есть шансы максимально затянуть этот процесс. А там, смотри, народные избранники созреют и примут "соломоново решение".
Источник: http://www.ligazakon.ua/
